如果你被指控违反潮汐湿地，该怎么办

在弗吉尼亚州，湿地受法律保护.  弗吉尼亚海洋现金网官网委员会, 与环境质量部和当地湿地委员会密切协调工作, 有责任保护和防止潮汐湿地遭到破坏，同时又要以符合保护湿地的方式促进必要的经济发展.  Va. 代码§28.2-1301(B).

潮汐湿地地区的建筑活动受到严格管制.  任何未经法律特别授权的活动，你都必须获得许可.   某些类别的建设项目是明确授权的, 但是，拟议的项目是否属于这些狭窄的类别并不总是立即清楚.  例如, 你可以建造某些类型的非商业码头和船屋，如果这些建筑是在允许“合理不受阻碍的潮汐流动和保持湿地自然轮廓”的桩基上建造的.”  Va. 代码§1302 (3)(1). 

如果当地成立了当地湿地委员会, 然后由当地湿地委员会决定是否批准或拒绝许可证.  作为申请者, 如果你对当地湿地委员会的决定不满意，你可以向湿地委员会上诉.  另一方面, 如果当地选择不成立当地湿地委员会, VMRC决定是否授予许可证.  在这种情况下，您可以向适当的法院上诉VMRC的决定.  在汉普顿路, 例如, 弗吉尼亚海滩和诺福克都建立了自己的地方湿地委员会. 然而，切萨皮克并没有当地湿地委员会.  这意味着与弗吉尼亚海滩和诺福克的情况不同, VMRC决定切萨皮克所有潮汐湿地的许可问题.

在潮汐湿地进行被禁止的活动，可能会受到相当严厉的处罚.  例如，根据弗吉尼亚法典第28条.2-1318，这是一级轻罪故意，或者 粗心大意地 违反湿地法.  “疏忽”这个词很重要.  这意味着，即使你不知道你的活动可能会危害潮汐湿地，你也可能被控罪, 只要你有理由知道.   除了刑事处罚, VMRC有权评估可能相当严重的民事罚款. 

对于那些希望在潮汐湿地上建造房屋的人来说，好消息是根据彭德收集的专有数据& 科沃德的滨水律师团队, 当申请人正确地遵循申请程序时，VMRC几乎总是批准施工许可证.  事实上，我们的数据显示，去年VMRC批准了100%的此类申请. 

不幸的是, 很难判断一块土地是否受潮汐湿地条例的约束，需要许可证.  虽然有些潮汐湿地很明显，但其他湿地几乎无法辨别.  不过, 该法律适用于所有类型的潮汐湿地, 犯错误的后果可能是巨大的.  这应该是有关任何人谁拥有财产在潮水或其他潮汐地区在弗吉尼亚州, 以及在这些地区进行任何类型建设的所有企业.  浏览更多有关建筑工程许可证申请的资料, 请参阅本文 作者是我的同事兼海滨律师吉姆·朗.

在最近的VMRC听证会上, 切萨皮克的一位房主因雇佣承包商在自家后院填土，被要求支付近3万美元的罚款和罚金!  房主的院子比邻居的院子海拔低, 在大雨中导致水上升到他家下面的爬行空间.  为了防止洪水泛滥, 房主雇了一家公司给他的院子加土，使它达到和邻居的院子一样的高度.   不幸的是，房主的后院有一块受保护的潮汐湿地, 引起了VMRC的注意.

房主选择在听证会上代表自己而不是请法律顾问.  在听证会上，他作证说，他不知道他的后院包括一些湿地.  有趣的是，VMRC并没有对此提出异议, 委员会成员甚至承认，没有办法从视觉上判断湿地的存在.  尽管如此，VMRC还是对房主处以了6000美元的民事罚款.  另外, 他被要求购买1250平方英尺的“湿地信用”,这意味着他必须为每填满一平方英尺的湿地支付建造两平方英尺新湿地的费用.  这些抵免使房主花费了21,500美元.  因此, 在他的后院填上一块地总共花了27美元,500, 除了项目本身的成本!

在与房主交涉之后, VMRC将目光转向了执行这项工作的承包公司.  VMRC给该公司发了一封信，要求业主解释发生了什么，以及为什么他不应该因为填满房主的院子而被指控违反潮汐湿地. 不像房主, 承包商决定不为自己辩护，而是从我们公司的滨水法律团队聘请了一名律师. .

 我们团队回答这个问题的第一步是确定VMRC使用哪些因素来评估对建筑公司的民事处罚是否有必要.   Some of these factors include how often the contractor performs work in tidal wetlands areas; whether the violation was willful; the extent of the damage caused; and the company’s record of compliance with wetlands laws and other environmental regulations.

利用我们的滨水法律团队与VMRC员工的密切工作关系, 我们发现了许多有利于我方当事人的减刑因素.  其中包括该公司在遵守环境法律方面无可挑剔的记录, 事实上，它很少执行这种类型的建设项目.  在我们的律师和VMRC进行了几周的对话之后, 局长同意撤销对我们客户的诉讼，不再追究此事.  因此, 客户避免了出席听证会，也避免了可能会被处以巨额罚款.        

不管你是承包商还是房主, 如果您正在考虑在潮水区或弗吉尼亚州的任何潮汐区进行任何类型的建筑活动, 你最好确保你不是在没有许可证的情况下在潮汐湿地地区建造.  我们的团队可以协助此类项目的许可程序.   如果你已经被指控违规, 我们建议向经验丰富的环境/滨水律师寻求法律咨询.  尽管没有两个案例是相同的, 正如前面的故事所示, 一个经验丰富的律师可能意味着巨额罚款和驳回案件之间的区别.

布莱恩·皮尔普斯 是一个现金网官网 & 科沃德律师专注于海滨法律事务.